Ley de ordenación edificación: Requisitos básicos

Ley de Ordenación de la Edificación en España

La Ley de Ordenación de la Edificación en España, más conocido con la abreviación de LOE Edificación, es un texto que regula y determina los requisitos básico para poder construir dentro del territorio nacional. Se encuentra vigente desde el año 1999, pero, a lo largo de estos últimos tiempo, ha sufrido diversas modificaciones.

Nuestro objetivo en este artículo es explicarte, de la forma más sencilla y clara posible, todos los requisitos básicos para la edificación que contempla esta ley de edificación en España. Vamos a ello.

¿Cuál es el ámbito de aplicación de la LOE?

La LOE afecta, fundamentalmente, a todo el proceso de edificación, es decir, a aquel por el cual se construye un edificio, ya sea público o privado, de carácter permanente. En este sentido, es posible distinguir entre:

Obras de nueva planta. Son aquellas que se llevan a cabo partiendo de cero sobre un terreno exceptuando a aquellas que no posean carácter público ni residencial y que solo dispongan de una sola planta.
Obras de intervención total. Se producen en edificaciones catalogadas o que, en su defecto, posean cualquier clase de protección por su valor artístico, histórico o ambiental. En estos casos, es necesario atender a ciertas normas especiales.
Obras de modificación, reforma, ampliación o rehabilitación de inmuebles. Solo están contempladas por la ley aquellas que, de algún modo, afecten a la configuración del edificio desde un punto de vista arquitectónico. Para ello, deben afectar a su volumetría, a la composición del exterior o al conjunto de la estructura.

A esto hay que añadir que la ley contempla 8 agentes de edificación que deberán encargarse de velar por el cumplimiento de los requisitos básicos que definiremos a continuación. Estos son el promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra, el director de ejecución de obra, la entidad de control de calidad, el suministrador de productos y los propietarios y usuarios del edificio.

¿Cuáles son los requisitos básicos para la edificación?

La LOE establece una serie de requisitos básicos para todo aquel que desee construir un inmueble en España que garantice la protección del medio ambiente, el bienestar de las personas y la seguridad. Estos deben especificarse y llevarse a cabo en la elaboración del proyecto, en la fase de construcción, en el mantenimiento y en las labores de conservación para el correcto uso de las instalaciones.

Dentro de este apartado, hay que hacer una clasificación en función del ámbito al que afectan.

1. Requisitos básicos relativos a la funcionalidad

Las dimensiones, la dotación de las instalaciones y la disposición de estas han de facilitar las funciones para las que el edificio ha sido diseñado. Además, ha de ser completamente accesible para todo tipo de personas. Esto quiere decir que aquellas cuya movilidad esté reducida por cualquier motivo deben disponer de herramientas que hagan posible su circulación por el inmueble.

Por su parte, también se debe garantizar el acceso a los servicios de información, telecomunicación y audiovisual, así como permitir y facilitar la llegada de los postales. En este sentido, debe haber espacios dedicados a propiciar la entrega de envíos de este tipo.

2. Requisitos básicos relativos a la seguridad

La estructura del edificio debe haber sido construida en base a los criterios legalmente establecidos que aseguran que no pueda sufrir daños en sus cimientos, vigas, soportes, forjados y muros a causa del simple uso. También debe garantizar unos estándares marcados de estabilidad y resistencia mecánica.

Por otro lado, el edificio, según la LOE, también debe garantizar la seguridad de los ocupantes en caso de incendio y facilitar su evacuación. Asimismo, ha de facilitar la labor de los equipos de rescate y extinción. Finalmente, bajo ningún caso su uso normal puede suponer riesgo alguno de accidente para las personas que se encuentran en su interior.

3. Requisitos básicos relativos a la habitabilidad

Este apartado hace mención, en términos legales, a criterios de salud, higiene y protección del medio ambiente. De hecho, establece que el inmueble ha de garantizar unas condiciones altas de estanqueidad y salubridad en el interior y, además, que su uso no afecte negativamente al entorno. Esto se consigue, fundamentalmente, facilitando la adecuada gestión de los residuos generados por sus ocupantes.

El edificio también ha de contar con un conveniente aislamiento térmico que propicie el máximo grado de ahorro de energía. De igual modo, también debe estar protegido frente a la contaminación acústica para que los ocupantes puedan realizar sus actividades con total normalidad. A partir de aquí, la ley deja espacio para que, según las condiciones específicas de cada caso, se lleven a cabo las medidas que se estimen oportunas para garantizar la habitabilidad del edificio.

¿Qué es el seguro decenal?

Los responsables de la construcción del edificio están obligados a presentar una serie de garantías que se hagan efectivas escalonadamente a lo largo del tiempo y que ofrezcan la seguridad a los ocupantes de que están protegidos ante cualquier imprevisto que no sea derivado de su propia actividad.

En este sentido, el seguro decenal es, probablemente, la garantía más importante de las contempladas por la Ley de Ordenación de la Edificación en España. En concreto, es absolutamente obligatoria su contratación en el caso de aquellos inmuebles cuyo uso esté destinado a la vivienda y su propósito es el de proporcionar a los propietarios una cobertura especial frente a los daños materiales generados por defectos y vicios de los elementos estructurales. Su nombre deriva de que su vigencia ha de ser de 10 años.

La ley contempla otros seguros, aunque no establece su obligatoriedad momentánea. De hecho, hace alusión a un seguro trienal que cubra los daños en las instalaciones y en los elementos constructivos que afecten de algún modo la habitabilidad del edificio y a otro anual que garantice la reparación de los defectos de ejecución y de los daños ocasionados en los acabados de las obras.

En resumen, estos son los requisitos básicos contemplados por la LOE para poder edificar un edificio dentro del territorio nacional. Sin duda, se trata de una ley enfocada a garantizar la seguridad, la salubridad y el bienestar de los usuarios.

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