La compraventa de un inmueble está sujeta a varios trámites legales que es necesario conocer para afrontarla con seguridad. Entre ellos destaca el que vamos a abordar aquí: la redacción y firma del contrato de arras. Pero ¿qué es exactamente y cuáles son los tipos existentes? A estas preguntas y a muchas otras vamos a dar respuesta antes de poner a tu disposición un modelo de contrato de arras perfectamente ajustado a la legalidad.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un documento que refleja el acuerdo privado al que han llegado el vendedor y el comprador de un inmueble.
Para ello, el contrato de arras entre particulares refleja el compromiso de reserva por parte del vendedor, que no podrá vender el inmueble a otra persona en el período de tiempo que hay entre su firma y la ejecución definitiva de la operación frente al notario. Para ello, el comprador le hace entrega de una determinada cantidad de dinero en concepto de señal, la cual será descontada del precio definitivo de la vivienda.
¿Qué pasa si una de las dos partes no cumple?
No sería la primera vez que un vendedor o un comprador no cumple con las obligaciones de venta o compra previstas en el contrato de arras de compraventa de vivienda o de cualquier otro tipo de inmueble. En este sentido, el documento fija una penalización.
Por lo general, si es el comprador el que se arrepiente, perderá la cuantía abonada en concepto de reserva. Asimismo, si es el vendedor el que cambia de opinión, deberá abonar la señal multiplicada por dos. Todo depende del acuerdo privado y del tipo de contrato del que estemos hablando, como veremos a continuación.
Tipos de contrato de arras
En líneas generales, podemos distinguir entre tres tipos de contratos de arras:
- Arras penitenciales: es la modalidad más extendida en la compraventa de viviendas. Su objetivo es actuar como garantía de que el vendedor se deshará de la propiedad y el comprador la adquirirá. Por ello, prevé la pérdida de la señal en caso de que sea el comprador el que no cumpla su parte del trato. Del mismo modo, contempla la indemnización del doble de la cantidad abonada si es el vendedor el que se echa atrás.
- Arras penales: como su propio nombre indica, este tipo de contrato fija la “pena” pactada de común acuerdo que el comprador o el vendedor tendrá que cumplir en caso de desistir o incumplir. Si esto sucede y la parte en cuestión no cumple con su obligación, se abre la puerta de iniciar un procedimiento judicial de reclamación de ejecución.
- Arras confirmatorias: en este caso, las arras tienen el objetivo de garantizar que el contrato de compraventa se ejecutará. De hecho, si una de las dos partes se arrepiente, la otra tiene derecho a exigir su cumplimiento e, incluso, a reclamar el pago de una indemnización en concepto de daños y perjuicios.
Plazos del contrato de arras
En casi cualquier ejemplo de contrato de arras veremos que el plazo estipulado para ejecutar la compra del bien inmueble es de 90 días a contar desde la firma. Es posible fijar cualquier otro que no sea superior a 180 días, pero no resulta habitual.
Dicho de un modo más sencillo, ese es el plazo que tiene el comprador para conseguir el dinero y proceder a la firma del contrato de compraventa y para escriturar el inmueble a su nombre. Pero ¿qué sucede si, por ejemplo, no consigue que un banco le conceda una hipoteca en ese período de tiempo?
Hay dos alternativas disponibles. La primera de ellas es pactar una prórroga con el vendedor. Sin embargo, está en su derecho de negarse. Si lo hace, se quedará con la señal abonada por el comprador en concepto de indemnización para compensar el tiempo que el inmueble ha pasado retirado del mercado y no se ha podido vender a otra persona.
La importancia de contar con una plantilla de contrato de arras
Llegados a este punto, queda claro que el contrato de arras brinda seguridad, puesto que asegura que ambas partes ejecutarán la compraventa del inmueble. También garantiza flexibilidad, ya que tienen tiempo de conseguir la documentación y la financiación, y protección, dado que prevé indemnizaciones para la parte perjudicada.
Sin embargo, para estar completamente tranquilos es necesario firmar un contrato de arras que haya sido redactado por un abogado y que exprese a la perfección el acuerdo al que han llegado las partes. En este sentido, aquí le dejamos un contrato de arras para descargar que, sin lugar a dudas, le resultará de mucha utilidad. Ha sido confeccionado por nuestros expertos abogados immobiliarios y solo requiere de rellenar los espacios en blanco.
Formulario modelo de contrato de arras penitenciales o arras de desistimiento, que permite anular la compraventa del inmueble según las cláusulas pactadas del contrato.