Juicio Desahucio

El esquema procesal del juicio verbal por falta de pago sólo se acomoda a cuestiones extraordinariamente sencillas y de fácil determinación jurídica, donde sólo debe acreditarse la existencia de contrato de arrendamiento y la falta de pago de la renta o alquiler en las condiciones pactadas, de modo que el arrendatario sólo puede oponer la prueba del pago. artículo.444.1 LEC.

La acción de desahucio sólo debe prosperar sobre la base de una deuda real, exigible e indiscutida por ser conocida de antemano y con claridad la renta vigente; No cabe admitir que el arrendador ejercite directamente la acción de desahucio sin antes haber obtenido un pronunciamiento judicial de determinación de la renta en caso de que no lo esté.

No son planteables en este procedimiento cuestiones como:

• Las referidas a la propiedad o posesión.
• Pronunciamiento sobre la cantidad adeudada.
• Repercusión en el arrendatario del importe de unas obras realizadas en el inmueble a instancia de la Autoridad Municipal.
• Mora accipiendi.
• Determinación de la cuantía de la renta.
• Naturaleza del contrato.
• Controversias relativas a la expiración del término contractual.
• Intentarse el desahucio por impago de conceptos distintos a la renta.
• Relaciones complejas, con obligaciones que exceden las que derivan del arrendamiento.
• Arrendamiento con una opción de compra de los bienes arrendados.

En relación a los arrendamientos de industria, la doctrina mayoritaria y la doctrina de las audiencias se inclina por la exclusión de esta posibilidad de enervar la acción para los procedimientos de desahucio, y ello por considerar que debe limitarse su aplicación a los arrendamientos incluidos en el el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que, otorgándose en la mentada norma una posibilidad más al arrendatario para cumplir su obligación principal, cual es el pago de la renta de modo tardío, se entiende que debe ser interpretada como una regulación ""numerus clausus"", de manera que su simple lectura suponía la exclusión señalada, en tanto se entiende que la posibilidad de enervación no deja de ser una excepción a la consecuencia general del incumplimiento por una parte contratante de la primera obligación que le incumbe.

Del mismo modo, se sostiene que la posibilidad de enervación queda vedada al tratarse el de industria de un arrendamiento complejo, en el que uno de los elementos que lo integran es la finca urbana, pero no el único, ni el principal, sino una unidad patrimonial con vida propia, de modo que no pueden tener diferente régimen jurídico los distintos elementos que lo integraban pues, se entiende que no cabe el desahucio del local y la continuación con el arrendamiento de los demás elementos de la industria.

Por el contrario, manifiesta la SAP Valencia de 26 marzo 2003 que el juicio de desahucio es también aplicable a los arrendamientos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En el mismo sentido, la SAP Las Palmas de 16 septiembre 2004 afirma que el nuevo texto de la LEC amplía el ámbito de los arrendamientos a los que aludía la LEC anterior, pues se refiere al desahucio de finca urbana, en general, sin hacer las distinciones que en el antiguo texto se contenían. Cierto resulta que la Ley de ritos no da un concepto claro de lo que deba entenderse por finca urbana y que tampoco se recoge en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que se limita a distinguir entre arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

Concluyendo que, conforme al artículo.22.4 LEC, la enervación de la acción de desahucio será posible siempre que se trate de fincas urbanas, incluyéndose en este concepto, y por lo señalado, el arrendamiento de industria objeto de las presentes actuaciones, pues éste, sin mayores dificultades intelectuales, puede ser incluido dentro de la noción de finca urbana a la que se ha hecho referencia.

Reclamación por desahucio - Procedimiento

El procedimiento en los Juicios de desahucio se encuentra regulado en la Ley de Procedimiento Civil.

Admisión y traslado de la demanda sucinta y citación para vista.

1. El Secretario judicial, examinada la demanda, la admitirá o dará cuenta de ella al Tribunal para que resuelva lo que proceda conforme a lo previsto en el art. 404. Admitida la demanda, el Secretario judicial citará a las partes para la celebración de vista en el día y hora que a tal efecto señale, debiendo mediar diez días, al menos, desde el siguiente a la citación y sin que puedan exceder de veinte. En la citación se hará constar que la vista no se suspenderá por inasistencia del demandado y se advertirá a los litigantes que han de concurrir con los medios de prueba de que intenten valerse, con la prevención de que si no asistieren y se propusiere y admitiere su declaración, podrán considerarse admitidos los hechos del interrogatorio conforme a lo dispuesto en el art. 304. Asimismo, se prevendrá a demandante y demandado de lo dispuesto, en el art. 442, para el caso de que no comparecieren a la vista. La citación indicará también a las partes que, en el plazo de los tres días siguientes a la recepción de la citación, deben indicar las personas que por no poderlas presentar ellas mismas, han de ser citadas por el Secretario judicial a la vista para que declaren en calidad de partes o de testigos. A tal fin, facilitarán todos los datos y circunstancias precisos para llevar a cabo la citación. En el mismo plazo de tres días podrán las partes pedir respuestas escritas a cargo de personas jurídicas o entidades públicas, por los trámites establecidos en el art. 381 de esta Ley.
2. En los casos del número 7º del apartado 1 del art. 250, en la citación para la vista se apercibirá al demandado de que, en caso de no comparecer, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiere solicitado el actor. También se apercibirá al demandado, en su caso, de que la misma sentencia se dictará si comparece al acto de la vista, pero no presta caución, en la cuantía que, tras oírle, el tribunal determine, dentro de la solicitada por el actor.
3. En los casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, se indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del art. 22 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del art. 437, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del art. 21, a cuyo fin se otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

Actuaciones previas a la vista, en casos especiales

1. Interpuesta la demanda en el caso del número 3º del apartado 1 del art. 250, el Secretario judicial llamará a los testigos propuestos por el demandante y, según sus declaraciones, el Tribunal dictará auto en el que denegará u otorgará, sin perjuicio de mejor derecho, la posesión solicitada, llevando a cabo las actuaciones que repute conducentes a tal efecto. El auto será publicado por edictos, que se insertarán en un lugar visible de la sede del Tribunal en el «Boletín Oficial» de la provincia y en uno de los periódicos de mayor circulación en la misma, a costa del demandante, instando a los interesados a comparecer y reclamar, en el plazo de cuarenta días, si consideran tener mejor derecho que el demandante. Si nadie compareciere, se confirmará al demandante en la posesión; pero en caso de que se presentaren reclamantes, previo traslado de sus escritos al demandante, el Secretario judicial le citará, con todos los comparecientes, a la vista, sustanciándose en adelante las actuaciones del modo que se dispone en los artículos siguientes.
2. Si la demanda pretendiere que se resuelva judicialmente, con carácter sumario, la suspensión de una obra nueva, el tribunal, antes incluso de la citación para la vista, dirigirá inmediata orden de suspensión al dueño o encargado de la obra, que podrá ofrecer caución para continuarla, así como la realización de las obras indispensables para conservar lo ya edificado. El tribunal podrá disponer que se lleve a cabo reconocimiento judicial, pericial o conjunto, antes de la vista. La caución podrá prestarse en la forma prevista en el párrafo segundo del apartado 2 del art. 64 de esta Ley.
3. En los casos del número 7 del apartado 1 del art. 250, tan pronto se admita la demanda, el Tribunal adoptará las medidas solicitadas que, según las circunstancias, fuesen necesarias para asegurar en todo caso el cumplimiento de la sentencia que recayere.
4. En el caso del número 10º del apartado 1 del art. 250, admitida la demanda, el Tribunal ordenará la exhibición de los bienes a su poseedor, bajo apercibimiento de incurrir en desobediencia a la autoridad judicial, y su inmediato embargo preventivo, que se asegurará mediante depósito, con arreglo a lo previsto en esta Ley. Cuando, al amparo de lo dispuesto en el número 11º del apartado 1 del art. 250, se ejerciten acciones basadas en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento financiero o contrato de venta a plazos con reserva de dominio, admitida la demanda el Tribunal ordenará el depósito del bien cuya entrega se reclame. No se exigirá caución al demandante para la adopción de estas medidas cautelares, ni se admitirá oposición del demandado a las mismas. Tampoco se admitirán solicitudes de modificación o de sustitución de las medidas por caución. Además de lo dispuesto en el párrafo anterior, el Secretario judicial emplazará al demandado por cinco días para que se persone en las actuaciones, por medio de procurador, al objeto de anunciar su oposición a la demanda por alguna de las causas previstas en el apartado 3 del art. 444. Si el demandado dejare transcurrir el plazo sin anunciar su oposición, o si pretendiera fundar ésta en causa no comprendida en el apartado 3 del art. 444, se dictará, sin más trámites, sentencia estimatoria de las pretensiones del actor. Cuando el demandado anuncie su oposición a la reclamación con arreglo a lo previsto en el párrafo anterior, el Secretario judicial citará a las partes para la vista y, si el demandado no asistiera a la misma sin concurrir justa causa o asistiera, pero no formulara oposición o pretendiera fundar ésta en causa no comprendida en el apartado 3 del art. 444, se dictará, sin más trámites, sentencia estimatoria de las pretensiones del actor. En estos casos el demandado, además, será sancionado con multa de hasta la quinta parte del valor de la reclamación, con un mínimo de ciento ochenta euros. Contra la sentencia que se dicte en los casos de ausencia de oposición a que se refieren los dos párrafos anteriores no se dará recurso alguno.

Inasistencia de las partes a la vista

1. Si el demandante no asistiese a la vista, y el demandado no alegare interés legítimo en la continuación del proceso para que se dicte sentencia sobre el fondo, se le tendrá en el acto por desistido a aquel de la demanda, se le impondrán las costas causadas y se le condenará a indemnizar al demandado comparecido, si éste lo solicitare y acreditare los daños y perjuicios sufridos.
2. Al demandado que no comparezca se le declarará en rebeldía y, sin volver a citarlo, continuará el juicio su curso.

Desarrollo de la vista

1. La vista comenzará con exposición por el demandante de los fundamentos de lo que pida o ratificación de los expuestos en la demanda si ésta se hubiera formulado conforme a lo previsto para el juicio ordinario.
2. Acto seguido, el demandado podrá formular las alegaciones que a su derecho convengan, comenzando, en su caso, por las cuestiones relativas a la acumulación de acciones que considerase inadmisible, así como a cualquier otro hecho o circunstancia que pueda obstar a la válida prosecución y término del proceso mediante sentencia sobre el fondo. El demandado no podrá impugnar en este momento la falta de jurisdicción o de competencia del tribunal, que hubo de proponer en forma de declinatoria según lo dispuesto en el art. 64 de la presente Ley, sin perjuicio de lo previsto sobre apreciación de oficio por el tribunal de su falta de jurisdicción o de competencia.
3. Oído el demandante sobre las cuestiones a que se refiere el apartado anterior, así como las que considerare necesario proponer acerca de la personalidad y representación del demandado, el tribunal resolverá lo que proceda y si manda proseguir el juicio, el demandado podrá pedir que conste en acta su disconformidad, a los efectos de apelar contra la sentencia que en definitiva recaiga.
4. Si no se suscitasen las cuestiones procesales a que se refieren los apartados anteriores o si, suscitadas, se resolviese por el tribunal la continuación del juicio, se dará la palabra a las partes para fijar con claridad los hechos relevantes en que fundamenten sus pretensiones. Si no hubiere conformidad sobre ellos, se propondrán las pruebas y, una vez admitidas las que no sean impertinentes o inútiles, se practicarán seguidamente. La proposición de prueba de las partes podrá completarse con arreglo a lo dispuesto en el apartado 1 del art. 429

Reglas especiales sobre contenido de la vista

1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación Véase art. 250.1 de la presente Ley.
2. En los casos del número 7º del apartado 1 del art. 250, el demandado sólo podrá oponerse a la demanda si, en su caso, presta la caución determinada por el tribunal en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del art. 64 de esta Ley. La oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:
   1. Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.
   2. Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.
   3. Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.
   4. No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.
3. En los casos de los números 10º y 11º del apartado 1 del art. 250 , la oposición del demandado sólo podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:
   1. Falta de jurisdicción o de competencia del tribunal.
   2. Pago acreditado documentalmente.
   3. Inexistencia o falta de validez de su consentimiento, incluida la falsedad de la firma.
   4. Falsedad del documento en que aparezca formalizado el contrato.

Prueba y presunciones en los juicios verbales

En materia de prueba y de presunciones, será de aplicación a los juicios verbales lo establecido en los capítulos V y VI del Título I del presente Libro Véanse arts. 281 a 298 y 299 a 386 de la presente Ley.

Resoluciones sobre la prueba y recursos

Contra las resoluciones del tribunal sobre inadmisión de pruebas o sobre admisión de las que se denunciaran como obtenidas con violación de derechos fundamentales, las partes podrán formular protesta a efecto de hacer valer sus derechos en la segunda instancia.

Sentencia. Ausencia de cosa juzgada en casos especiales

1. Practicadas las pruebas si se hubieren propuesto y admitido, o expuestas, en otro caso, las alegaciones de las partes, se dará por terminada la vista y el Tribunal dictará sentencia dentro de los 10 días siguientes. Se exceptúan los juicios verbales en que se pida el desahucio de finca urbana, en que la sentencia se dictará en los cinco días siguientes, convocándose en el acto de la vista a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia. Sin perjuicio de lo anterior, en las sentencias de condena por allanamiento a que se refieren los apartados 3 de los arts. 437 y 440, en previsión de que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en su caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario. Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin más trámite.
2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias.
3. Carecerán también de efectos de cosa juzgada las sentencias que se dicten en los juicios verbales en que se pretenda la efectividad de derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito.
4. Tampoco tendrán efectos de cosa juzgada las resoluciones judiciales a las que, en casos determinados, las leyes nieguen esos efectos.