Aspectos legales a tener en cuenta al alquilar una vivienda

El mercado del alquiler de viviendas en España está en un momento excelente. De hecho, tras años de rebajas propiciadas por la situación de crisis económica, los caseros están aprovechando para incrementar los precios y obtener por sus inmuebles una mayor rentabilidad. Sin embargo, partiendo de la base que establece el Derecho Civil, hay una serie de aspectos legales que tanto los arrendadores como los arrendatarios deben tener en cuenta. Nuestros abogados civiles expertos en arrendamientos les cuentan los más importantes.

La fianza y las garantías adicionales

La Ley de Arrendamientos Urbanos, a la cual llamaremos a partir de ahora bajo las siglas LAU, establece que el inquilino tiene la obligación de abonar a su casero, en el momento de firmar el contrato de arrendamiento, una fianza en efectivo que sea equivalente a una mensualidad de renta. Sin embargo, en la mayoría de los casos, la cuantía de esta no suele ser suficiente para solucionar cualquier problema ocasionado por el arrendatario dentro de la vivienda.

Este es el motivo por el que la LAU proporciona al casero el derecho a solicitar una garantía adicional en forma de un mes de renta adicional o, en su defecto, un afianzamiento solidario y personal de un tercero, un aval bancario o un seguro. Esta última fórmula es la más utilizada habitualmente ya que permite al inquilino cumplir con sus obligaciones sin hacer grandes gastos.

Por su parte, la LAU también establece que la fianza, obligatoriamente, ha de depositarse en el organismo autonómico correspondiente. Esto debe hacerlo el casero, el cual la recibirá de nuevo cuando el contrato expire o se disuelva de mutuo acuerdo. Esto es indispensable para que el inquilino pueda deducirse gastos por vivienda habitual en su declaración de la renta. No hacerlo supone fuertes sanciones para el arrendador.

Los contratos de suministros y el certificado de eficiencia energética

Muchos caseros siguen pagando los recibos de la luz, el agua o el gas y, después, repercuten su cuantía al inquilino. Sin embargo, aunque esto es perfectamente legal, lo mejor es proceder al cambio de domiciliación de las facturas sin modificar la titularidad ya que evita que se produzcan problemas en caso de impago.

Además, el casero está en la obligación de entregar al inquilino una copia del certificado de eficiencia energética de la vivienda en el momento de formalizar el arrendamiento. Esta tendrá una validez máxima de 10 años. No hacerlo está tipificado dentro de la LAU como una infracción grave.

La subida del precio de la mensualidad

Esta es una de las cuestiones más importantes para caseros e inquilinos. Según la LAU, el propietario de la vivienda tiene derecho a actualizar la cuantía de la renta una vez al año en función del Índice de Precios de Consumo (IPC) o del Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). Este último es más estable, aunque los arrendadores siguen prefiriendo el primero.

Además, tras cada anualidad del contrato, tras la cual la LAU exige la firma de una prórroga, el casero también puede actualizar la renta a su criterio. Esto, a veces, crea el problema de que el inquilino se niegue a aceptarla y siga pagando la cuantía original.

En este tipo de casos, la LAU se pone de parte del casero. En concreto, en cuanto se produzca la negativa a actualizar el importe de la renta por parte del inquilino, el propietario debe esperar a que llegue la fecha pactada para el abono de la mensualidad. En caso de que el importe no cuente con la subida establecida, debe rechazar el pago y enviar un burofax al arrendatario en el que se determine la extinción del contrato en el plazo de 30 días.

Esto puede dar lugar a otra problemática legal, que es la de que el inquilino se niegue a seguir pagando o a abandonar la vivienda una vez que pasen esos 30 días. En este tipo de casos, lo mejor es alcanzar un acuerdo extrajudicial ya que los plazos se reducen ostensiblemente, pero no es algo excesivamente habitual. Así que la mayoría de arrendadores, en este tipo de situaciones, tienen que recurrir a la vía judicial.

En ese punto, solo hay dos alternativas. En la primera, el inquilino paga lo que debe y se marcha voluntariamente de la vivienda. En la segunda, se produce el desahucio. El principal problema que tiene la vía judicial es que el proceso puede prolongarse entre 3 y 8 meses.

El IRPF del alquiler

Hace bastante tiempo que el Ministerio de Hacienda se puso especialmente duro con los alquileres en negro. De hecho, tradicionalmente, este mercado ha generado una economía sumergida relativamente importante, aunque en muchas ocasiones se hizo la vista gorda. Hoy en día, si la Agencia Tributaria le descubre con un arrendamiento sin declarar, le enviará automáticamente una propuesta de liquidación, un documento más conocido habitualmente como 'paralela'. En él, además de especificar la cuantía de IRPF adeudado, se exigirá el pago de una sanción adicional de entre el 50 % y el 150 % de lo no declarado.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Muchos inquilinos no lo saben, pero tienen la obligación de pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en el momento en el que alquilan una vivienda. Esto lleva siendo obligatorio desde hace años y no proceder a su abono conlleva sanciones de hasta el 75 % de la cuantía exigible. Afortunadamente para los arrendatarios, las comunidades autónomas, que son los organismos encargados de gestionar este impuesto, no suelen abrir expedientes ni multar cuando se produce el impago.

Las cláusulas nulas

Muchos caseros incluyen en los contratos de arrendamiento de sus viviendas multitud de cláusulas que, según la LAU y el Derecho Civil en general, son nulas y, por lo tanto, no se pueden aplicar. Estas, generalmente, son aquellas que atentan contra los derechos del inquilino.

Por ejemplo, es muy habitual que se establezcan cláusulas por las cuales se niegue el derecho del inquilino a la prórroga legal de hasta tres años establecida por la LAU. De igual modo, no es posible penalizar al arrendatario si no permanece un año. Y es que este texto legal le concede el derecho de resolver unilateralmente el contrato sin sanción alguna a partir del sexto mes. Tampoco es legal obligar al pago de más de una mensualidad de renta por adelantado, hacer recaer el deber de conservación de la casa en el inquilino ni exigir el acceso por parte del casero. Esto último va en contra de la inviolabilidad del domicilio fijada por la Constitución Española.

Pero, ¿qué pasa si un contrato de arrendamiento tiene cláusulas nulas? La nulidad de una cláusula solo puede ser determinada por un juez. Por este motivo, en caso de que no haya un acuerdo entre el inquilino y el casero para su no aplicación, no queda más remedio que recurrir a la vía judicial. Es muy raro que se recurra a ella en este tipo de casos por no ser especialmente rentable.

En definitiva, estos son los principales aspectos legales que nuestros abogados civiles detallan para tener en cuenta, tanto si es casero como si es inquilino, respecto a los contratos de arrendamiento. Si tiene cualquier duda o, simplemente, quiere saber más, le invitamos a contactar con G. Elías y Muñoz Abogados, donde un equipo de profesionales le atenderán y resolverán su caso de la forma más sencilla posible.