Nuda Propiedad: qué es y diferencia con usufructo y pleno dominio

Muchas personas tienden a confundir los conceptos de nuda propiedad y usufructo cuando, realmente, son totalmente distintos. De hecho, no son pocas las ocasiones en las que ambos pueden derivar en problemas de índole legal. Por ello, aquí queremos explicarle con exactitud todo lo que rodea a esos preceptos, así como al de pleno dominio.

¿Qué es nuda propiedad?

El significado de nuda propiedad hace referencia a la posesión de un bien sobre el que no se tiene el derecho a usarlo y disfrutarlo. La persona que dispone de él se denomina a efectos legales como nudo propietario.

Esta definición, que parece compleja en primera instancia, se entiende mucho mejor al analizar que es la nuda propiedad de una vivienda. Basta con poner el ejemplo de una persona mayor que, al no tener herederos y necesitar recursos económicos, vende su casa a un banco a cambio de una determinada cantidad de dinero. Esa cantidad suele ser más baja que la dictada por el mercado. ¿El motivo? Se reserva el uso y disfrute del inmueble de forma vitalicia, es decir, el usufructo.

Nuda propiedad y usufructo: diferencias

Ambos conceptos se entienden como derechos en el marco legal. Sin embargo, no son equiparables. Estas son las diferencias que existen entre los dos:

• El nudo propietario es el dueño del bien. Sin embargo, si no posee también el derecho a usarlo y disfrutarlo (el usufructo), sus posibilidades quedan muy limitadas.
• En cambio, el usufructuario sí posee el derecho de uso y disfrute del bien, aunque carece de su propiedad.
• Hasta que no finaliza el usufructo, el nudo propietario no puede hacer uso del bien. Generalmente, este derecho es vitalicio y solo concluye con la muerte de su beneficiario.
• El usufructuario puede usar y disfrutar de la vivienda sin limitaciones mientras perdure su derecho.
• El nudo propietario puede vender su derecho a un tercero cuando crea conveniente. Sin embargo, no es posible alquilarlo, como es obvio.
• El usufructo de un bien se puede alquilar y vender a un tercero. Sin embargo, no es un derecho heredable.

Tras esto, queda patente que tener la nuda propiedad, pero no el usufructo de un bien no sirve para mucho. De hecho, aunque se pueda vender, pocos inversores van a estar interesados en adquirirla si no viene acompañada del derecho de uso y disfrute. Es por ello que en muchos ámbitos jurídicos se le denomina también como des-nuda propiedad.

¿Cuáles son los derechos del nudo propietario frente al usufructuario?

Antes dijimos que ser nudo propietario de un bien es prácticamente como no tener nada. Sin embargo, el Código Civil contempla para esta figura una serie de derechos:

• Contratar hipotecas sobre el bien. Así lo avala el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, no puede afectar al usufructo.
• Realizar obras y reformas. Con el objetivo siempre de mejorar las condiciones del inmueble. Además, no pueden perjudicar al usufructuario, tal y como especifica el artículo 503 del Código Civil.
• Restitución del usufructo. Es decir, cuando termine el derecho de uso y disfrute que otra persona tiene sobre el bien del nudo propietario, deberá volver inmediatamente a él (artículo 522 del Código Civil).

Sin embargo, el Código Civil, en sus artículos 489, 501 y 505, también prevé una serie de obligaciones para el nudo propietario. En concreto, tendrá que hacer frente a cualquier reparación extraordinaria que sea necesaria. En caso de no llevarla a cabo, el usufructuario tendrá la potestad de efectuarlas él mismo y de incrementar el valor del usufructo de forma proporcional a la mejora que suponga en el valor de la vivienda.

También tendrá que respetar el derecho de uso y disfrute de vivienda usufructuada y pagar los impuestos y tributos que le correspondan. ¡Ojo! El pago del IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles) es responsabilidad del usufructuario, ya que se entiende que él es el sujeto pasivo de ese gravamen. Sin embargo, los gastos de comunidad no tendrán que ser abonados por él.

Por su parte, en caso de que la nuda propiedad contase con una hipoteca previa a la venta, arrendamiento o cesión de su usufructo, será el sujeto propietario de ese derecho el que tendrá que pagarla. De hecho, en caso de no hacerlo y de que eso conllevase el embargo del inmueble y su posterior venta para subsanar la deuda, el nudo propietario tendría la obligación de rendir cuentas ante el usufructuario.

La diferencia entre pleno dominio y nuda propiedad

Pleno dominio y nuda propiedad también son conceptos diferentes. En concreto, para que un nudo propietario adquiera la condición de pleno dominio sobre un bien es necesario que logre hacerse con el derecho de usufructo del mismo. En ese caso, no solo será su dueño legal, sino que también estará amparado por el derecho de usarla y disfrutarla.

La condición de pleno dominio en una sola persona puede darse por dos motivos:

• Venta del usufructo. El propietario del derecho de uso y disfrute decide vendérselo al nudo propietario a cambio de una cantidad económica en concreto.
• Extinción del usufructo. Es lo más habitual. El usufructo puede extinguirse, en primer lugar, por el fallecimiento de su titular. En caso de ser varios, solo recibirá la parte proporcional que le corresponda. También puede verse concluido por el cumplimiento del plazo previsto y estipulado durante su constitución y por el cumplimiento de la condición resolutoria del pacto.

¿Es posible la venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio?

Antes citamos el ejemplo de una persona mayor que, ante la falta de herederos y la necesidad de dinero, vendía su propiedad al banco, pero conservaba el derecho a usarla y disfrutarla de forma vitalicia. En este caso, originalmente el nudo propietario y el usufructuario eran la misma persona, por lo que no hay problema en realizar esa operación siempre que haya un comprador dispuesto a aceptar las condiciones.

Pero ¿qué pasa si el nudo propietario es un sujeto diferente al beneficiario del derecho de uso y disfrute? Nada. La venta de casa con usufructo vitalicio es totalmente posible. Eso sí, como remarca el artículo 489 del Código Civil, el nuevo nudo propietario tendrá que seguir respetando al usufructuario mientras exista su derecho de uso y disfrute del mismo modo que el anterior.

Este es el motivo por el que prácticamente las ventas de propiedades con mantenimiento de usufructo solo se dan entre personas mayores y entidades bancarias o, en su defecto, fondos de inversión. Es decir, organismos a los que no les importa esperar, ya que tienen la previsión de que lo invertido se amortizará y rendirá beneficios llegado el momento.

Conclusiones

En definitiva, no disponer del pleno dominio sobre un bien inmobiliario, es decir, ser a la vez nudo propietario y usufructuario, suele ser un problema. Sin embargo, el Código Civil reconoce bastantes más posibilidades a quienes ostentan el derecho de uso y disfrute del bien que a quienes son sus dueños legales. Es por ello que suele tratarse de una cuestión de disputa habitual en los juzgados para la cual es necesario contar con un buen abogado inmobiliario.