Usucapión: qué es, tipos, requisitos y regulación

La prescripción adquisitiva o usucapión es un derecho que permite adquirir una propiedad (generalmente, inmobiliaria) tras haber pasado un tiempo determinado poseyéndola. Aquí queremos explicar este concepto en profundidad, cómo se regula y cuáles son sus consecuencias.

Definición de la usucapión

La prescripción adquisitiva en el Código Civil aparece regulada en los artículos 1931 y siguientes. En concreto, de lo que trata es sobre la adquisición del dominio y de los derechos reales de una propiedad mediante su simple posesión a lo largo de un período prolongado de tiempo.

Un ejemplo claro de adquisición por usucapión es el de la “okupación”. Una familia entra, en principio, a residir ilegalmente dentro de una vivienda deshabitada. Sin embargo, por un motivo u otro, el propietario no actúa al respecto. Al cabo de un tiempo determinado, esos “okupas” pueden llegar a convertirse en los dueños legales de esa propiedad. No es habitual, pero puede suceder.

Por su parte, la prescripción adquisitiva también se considera un derecho de adquisición originario ya que no interfiere un tercero. Se fundamenta, por un lado, en el principio de seguridad jurídica (se premia a quien ejerció la titularidad del derecho aún sin poseerlo) y en la desidia del propietario original (que se desentendió de sus responsabilidades como propietario).

¿Qué se puede usucapir?

Generalmente, cuando hacemos referencia a este concepto, nos referimos a la usucapión de bienes inmuebles. Sin embargo, el artículo 1936 del Código Civil establece que cualquier bien que pueda ser objeto de mercado está sujeto a prescripción adquisitiva.

Por su parte, el Código Civil también habla acerca de quienes pueden realizar una adquisición por usucapión. En concreto, hace referencia a todos aquellos sujetos que hubiesen sido capaces de adquirir el bien a través de otros medios legítimos.
 

Usucapión ordinaria y extraordinaria en el Código Civil

Los textos legales recogen dos tipos de prescripción adquisitiva. Hablamos, cómo no, de la usucapión ordinaria y extraordinaria en el Código Civil. Vamos a empezar hablando de todo lo relacionado con la ordinaria, que es la más habitual.

Plazos y requisitos para la usucapión en España

La ley establece una serie de plazos para poder llevar a cabo el procedimiento de usucapión. Todo dependerá del tipo de bien del que estemos hablando:

• Bienes muebles. El plazo mínimo durante el cual el poseedor no propietario debe usar el bien es de tres años.
• Bienes inmuebles (usucapión de viviendas, locales comerciales, fincas, etc.). En este caso, el plazo es más extenso. En concreto, la usucapión en bienes inmuebles se fija en 10 años.
   

Ahora bien, para llevar a cabo la usucapión de viviendas o de bienes inmuebles es necesario cumplir con una serie de requisitos:

La posesión 

Es el fundamento principal en el que se basa la definición de la usucapión. De hecho, lo único que hace este procedimiento es dotar de protección jurídica a una situación real que se está dando. Es decir, elevar al poseedor al título de propietario.

Dicha posesión ha de poseerse en concepto de dueño. Por ello, pasar un determinado tiempo siendo inquilino no da derecho a adquirir la vivienda por prescripción adquisitiva. Además, debe ser pública ya que la “sociedad” tiene que reconocer al usucapiente como tal.

También es obligatorio que la posesión sea pacífica y que no haya sido tomada violentamente. El propósito de esto es excluir del posible procedimiento de usucapión aquellos derechos que hayan sido reivindicados por terceros (herederos, por ejemplo) o por el propietario original.

Por último la posesión ha de ser ejercida de manera ininterrumpida. Es decir, dentro de los plazos y requisitos usucapión en España marcados por el Código Civil se establece que cualquier reclamación judicial o extrajudicial interrumpe los plazos citados anteriormente.

La buena fe

Este es un apartado peliagudo. ¿El motivo? El Código Civil establece que el usucapiente debe actuar de buena fe, es decir, tener la creencia de que ha recibido la cosa del dueño. Demostrar esto suele ser bastante complejo. Esto suele empujar a muchas personas al proceso extraordinario, del cual hablaremos más adelante.

El justo título

Otro requisito que se suprime en el proceso extraordinario. En concreto, el justo título hace referencia a elementos suficientes para considerar que se ha transmitido el derecho de posesión o la propiedad del bien. Un contrato puede bastar aunque sea anulable.

El tiempo

Antes dijimos que se fijaba en 3 años para los bienes mobiliarios y en 10 años para los bienes inmobiliarios. Sin embargo, hay matices que conviene aclarar para saber correctamente cómo se computa el tiempo.

Por ejemplo, el usucapiente está obligado a computar el tiempo que el causante del derecho estuviese en posesión del bien. Asimismo, el Código Civil presume que quien poseyó el bien durante un momento determinado y lo tiene ahora también ha pasado todo ese tiempo contando con él. Esto quiere decir que las interrupciones deberán ser demostradas para tenerse en cuenta.
 

El proceso extraordinario de prescripción adquisitiva

El procedimiento extraordinario de prescripción adquisitiva es una fórmula mediante la cual el que solicita adquirir el derecho reconoce abiertamente que no es el dueño en ningún caso. Por tanto, suprime los requisitos de buena fe y de justo título. Pero ¿a cambio de qué? Pues de alargar considerablemente los plazos mínimos de posesión del bien.

En este caso, el plazo mínimo para adquirir la propiedad de un bien mueble mediante prescripción adquisitiva es de 6 años. En cambio, para la usucapión en bienes inmuebles, se fija en 30 años. Mediante este procedimiento, bastará con demostrar que se ha poseído durante ese tiempo sin recurrir a ninguna otra justificación ni cumplir los demás requisitos.

Algunas conclusiones interesantes

Las características del procedimiento de adquisición prescriptiva son tan peculiares que hacen que, en la actualidad, no se desarrolle con excesiva frecuencia. Ni en su versión ordinaria ni en la extraordinaria. Sin embargo, hubo un tiempo en el que fue mucho más habitual. A través de él se regularizaron muchas fincas y propiedades rurales que fueron utilizadas por las familias sin que existiese documento alguno que lo certificase.

Esperamos haber resuelto todas sus dudas y haberle ayudado a entender mejor este concepto. Solo nos queda recordar que, si alguien ha solicitado la prescripción adquisitiva de uno de sus bienes o si es usted quien quiere hacerlo, es indispensable que cuente con asesoramiento legal especializado.