Condenada una entidad Bancaria por incumplimiento de las obligaciones en garantía de cantidades anticipadas

En reciente sentencia un Juzgado de Madrid ha condenado al Banco de Santander por el incumplimiento de sus obligaciones garantizando las cantidades anticipadas recibidas en el ámbito de la construccion.

Estimando íntegramente la demanda, el Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Madrid ha declarado en su sentencia 103/2020, de 24 de julio, que el Banco Santander deberá indemnizar, por la falta de diligencia del Banco Popular, con más de 300.000 euros entre principal e intereses, a unos afectados que abonaron a una gestora tal cantidad para la adquisición de una vivienda en Madrid, la cual nunca llegó a construirse.

Además, la entidad bancaria deberá sumarle a tal cuantía todos los intereses legales generados desde que las cantidades fueron abonadas, más las costas causadas en el presente procedimiento.

El padre de la actora firmó el 27 de abril de 2007 con la sociedad, un contrato de adhesión a una actuación promocional que se desarrollaría en el área residencial del barrio de Valdefuentes, en el distrito de Hortaleza de la ciudad de Madrid, donde se construiría un edificio con 121 viviendas, entregando a la gestora, quien posteriormente ingresaría en el Banco Popular, la cantidad de más de 200.000 euros para la adquisición de una vivienda, garaje y trastero.

En cambio, pese a ser conocedor del destino del dinero depositado en la cuenta corriente aperturada a nombre de la Comunidad de Propietarios, el Banco Popular no dotó de la especial protección señalada en la derogada Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y no exigió a la gestora la presentación de los seguros o avales previstos en la mencionada normativa.

Ana Botín, actual presidenta ejecutiva de Santander (Fuente: Público)

Así, a juicio de la actora, la entidad financiera deberá responder por su falta de diligencia puesto que la construcción no llegó a iniciarse y no existe liquidez en la cuenta de la Comunidad de Propietarios, al haber permitido que los fondos ingresados por los comuneros fueran traspasados a cuentas de titularidad de la gestora y destinados a usos distintos de la compra de la parcela y la construcción de la promoción.

Fruto de ello, la actora promueve el presente procedimiento con la intención de que se dicte Sentencia por la que se reconozca y condene a la demandada al abono de la cantidad de 202.116,65 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas procesales.

Por su parte, la entidad financiera demandada (Banco Popular, hoy Banco Santander) se opone bajo los siguientes argumentos:

Con carácter previo alega las excepciones de cosa juzgada material y falta de legitimación activa de la demandante por no constar aceptada la herencia yacente.

Alega que el padre de la actora firmó el contrato con la gestora en calidad de comunero-autopromotor, sin que la entidad bancaria fuese parte del mismo.

Cuestiona la realidad de los pagos que se dicen abonados a cuenta del precio de la vivienda efectuados indistintamente a favor de la actora o a favor de la comunidad de bienes Comunidad de propietarios, así como el destino de la misma.

Opone la inexistencia de aval o afianzamiento emitido por Banco Popular que garantizase la devolución de las cantidades entregadas, así como tampoco financiación o préstamo para la adquisición del suelo o posterior desarrollo de la promoción litigiosa.

Sostiene que el deber de las entidades bancarias de exigir la existencia de garantías para permitir a una promotora la apertura de una cuenta corriente en la que se vayan a percibir anticipos es aplicables únicamente respecto de las cuentas abiertas por entidades promotoras y en el presente caso se trata de una autopromoción, excluida de la Ley 57/68 y sin responsabilidad para la demandada.

Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Madrid

Una vez descartada la objeción de la demandada sobre la falta de legitimación activa de la actora (fundamento de derecho segundo), entrando ya en el fondo del asunto, la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Madrid reconoce que la demandante, “en contra del criterio expuesto por el banco actor, no puede ser considerada autopromotora pues se limitó a adherirse a una Comunidad de Bienes, al ser la vía que le indicaron que debía tomar para adquirir una vivienda en esa promoción por la que estaba interesada y a apoderar a la actora para poder seguir adelante la promoción sin inconvenientes, sin que hiciese acto alguno que permita dudar que la auténtica y única promotora era la mercantil actora”.

Asimismo, interpreta la Juzgadora que “tampoco puede excluirse la aplicación de la Ley 57/1968 porque exista una Comunidad de Propietarios pues, con la finalidad de ampliar la protección a todas las personas que anticipen dinero para la construcción de sus viviendas, la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 estableció que ‘la expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa’”. En relación a este último extremo, la Magistrada-Juez trae a colación la SAP de Madrid 335/2017, de 13 de julio.

Respecto a la responsabilidad de la entidad bancaria por no exigir las garantías que la Ley impone a las promotoras, en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia, la Juzgadora declara que, para apreciar aquella, no es necesario que los ingresos se hayan efectuado en la cuenta especial a la que se refería el art. 1 de la Ley 57/1968, ya que la responsabilidad de la entidad financiera “alcanza a todas aquellas cantidades, ingresadas en una o varias cuentas, que estén destinadas a la construcción de las viviendas”.

Por último, respecto a los intereses legales, valora la entidad demandada que sean impuestos desde la fecha del requerimiento o bien desde la fecha de la demanda, pero no desde la fecha de entrega de las cantidades puesto que no tuvieron conocimiento anterior de la situación. En cambio, la Magistrada-Juez recuerda en el fundamento de derecho sexto de la sentencia que, en este punto, es de aplicación lo dispuesto en el apartado c) de la disposición Adicional Primera de la ya mencionada Ley 38/1999, según la cual la garantía comprende las “cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución”. Es decir, a su juicio, tal precepto “no admite otra lectura que el objeto de la garantía es la íntegra indemnidad económica al comprador en lo que se refiere a las entregas a cuenta, incluyendo los frutos civiles de esos pagos a cuenta desde el momento de la entrega hasta su devolución, puesto que, de otra forma, el comprador sufriría un perjuicio contrario a la finalidad de la norma consistente en la pérdida de esos frutos civiles que representan los intereses legales referidos legalmente”.

Por todo ello, el Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Madrid estima íntegramente la demanda y condena a la entidad Banco Popular Español (hoy Banco Santander) a indemnizar a la actora en la cantidad de más de 300.000 euros entre principal e intereses, por incumplimiento de la Ley 57/68, más los intereses legales desde que las cantidades fueron abonadas y más las costas causadas en el presente procedimiento.