En qué consiste el contrato de permuta

Una permuta, según la Real Academia Española de la Lengua, se define como 'el intercambio de un bien por otro sin que haya dinero de por medio, salvo excepciones'. Dicho bien puede ser de carácter inmobiliario, mercantil o de cualquier otro tipo que se pueda imaginar. Debido a la complejidad del concepto en términos legales, aquí queremos comentarle todo lo que debe saber sobre los contratos que lo regulan.

El contrato de permuta

Por lo general, este contrato es de carácter civil y debe ser celebrado siempre entre dos partes. En él han de establecerse las bases por las cuales una de ellas se obliga a dar un bien a la otra, sin importar si es mueble o inmueble, a cambio de que dicha otra parte le entregue a cambio otro bien. Cuando ambas partes son empresas, entonces hay que hablar de contrato de permuta mercantil. Todo esto aparece especificado en el artículo 1538 del Código Civil.

Características principales del contrato

Hay una serie de elementos que definen a los contratos que regulan esta figura. En concreto, se trata de los siguientes:

• Es consensuado: esto quiere decir que, para poder ser redactado, celebrado y ejecutado, debe haber consentimiento total entre las dos partes firmantes. Esto quiere decir que, por ejemplo, puede no ser necesario realizar la entrega de ambos bienes en el mismo momento en el que se produce dicha celebración.
• Es recíproco: en este tipo de contrato, una de las partes no puede recibir algo de la otra sin dar algo a cambio, y viceversa. De hecho, la legislación vigente especifica que, para su celebración, es necesario que aparezca dos obligaciones recíprocas. Por su parte, conviene recordar que ambos sujetos deben ser de la misma naturaleza (personas físicas o personas jurídicas). Por lo tanto, sería imposible celebrar dicho contrato si una de las partes es un sujeto particular y la otra una empresa.
• Es oneroso: esto se debe a que, mediante su rúbrica, cada parte se obliga a otorgar a la otra un bien y se compromete a aceptar como contraprestación otro bien del otro permutante.
• Es obligacional y traslativo: en sí mismo, este contrato no se encarga de transmitir la propiedad de un permutante a otro. Sin embargo, al ser traslativo, la legislación lo reconoce como suficiente para obligar, mediante el sistema que sea oportuno, que se lleve a cabo.

A esto hay que añadir, además, que puede abarcar tanto a bienes muebles como inmuebles, tal y como dijimos anteriormente. De hecho, es posible que suponga el intercambio entre un bien mueble y otro inmueble.

También hay excepciones en las que se puede complementar el intercambio de los bienes con una entrega de dinero por parte de uno de los permutantes, si bien es cierto que son casos excepcionales. Por ejemplo, es posible que, si va a comprar un vehículo nuevo, se le brinde la posibilidad de entregar a cambio su antiguo coche más una cantidad de dinero determinada para compensar el resto del valor del automóvil a adquirir.

Tipos

Por lo general, suele decirse que existen tres tipos de contratos de este tipo. Estos tienen la finalidad de permutar viviendas o bienes inmuebles (casas, pisos, apartamentos, etc.), bienes muebles (un coche o cualquier producto físico) o derechos y servicios (de crédito, de sucesión hereditaria, de usufructo, etc.).

Cabe destacar, como principal peculiaridad de los contratos que afectan al intercambio de bienes muebles que, de ser posible, los permutantes deberán llevar al lugar de la celebración la cosa a permutar. Asimismo, en los que afectan a derechos y servicios, debe garantizarse que sean equivalentes.

¿Qué se entiende por permuta de cosa futura?

La jurisprudencia ha considerado siempre que esta figura y los contratos que la regulan y establecen son atípicos. Sin embargo, a tenor de lo sucedido durante las últimas décadas, resulta complicado decir que así sea.

Este tipo de intercambios y sus respectivos contratos han sido especialmente frecuentes en el ámbito inmobiliario. La razón es muy sencilla y se explica fácilmente mediante un sencillo ejemplo: un promotor o constructor adquiere un solar y, posteriormente, procede a permutar las casas y apartamentos que planea construir en él a los interesados. A cambio, se compromete a edificar dichas viviendas y a entregarlas en un plazo determinado, el cual aparece especificado en el contrato.

La legislación vigente es bastante específica con este tipo de contratos. De hecho, para que se produzca y tengan validez, es necesario que sean individualizados y que existan factores y elementos suficientes como para que no haya duda del objeto de intercambio.

La resolución del contrato en caso de vicio oculto o evicción del bien a permutar

El artículo 1538 del Código Civil se encarga de regular este tipo de contratos. De igual modo, el artículo 1539 de dicho texto legal especifica cómo se deben resolver llegado el caso. 

En concreto, ese artículo afirma que el contrato quedará resuelto en el caso de que uno de los dos permutantes demostrase que el bien que recibió tras la rubricación no era propiedad del otro y que, por lo tanto, carecía de potestad para transmitirlo. En este caso, el acuerdo se anulará automáticamente y deberá recibir lo que dio en un principio.
 

¿Cómo se produce la resolución de este tipo de contratos?

Lo primero de todo es decir que por evicción se entiende la pérdida de un derecho determinado en virtud de otro derecho anterior perteneciente a otra persona física o jurídica. La única manera en la que puede darse es mediante sentencia firme.

En caso de que se dé este hecho, el permutante afectado puede optar entre reclamar una indemnización por daños y perjuicios o solicitar la recuperación del bien que entregó al otro permutante durante la celebración del contrato. Esto aparece tipificado en el artículo 1540 del Código Civil.

Pero, ¿por qué motivo el Código Civil contempla ambas opciones? Muy sencillo. Es posible que, si ha transcurrido cierto tiempo tras producirse la evicción, el permutante al que se le reclama la devolución del bien ya no ostente su propiedad. Por lo tanto, dicha devolución será imposible de llevar a cabo, por lo que tendrá que reparar el daño mediante una indemnización por daños y perjuicios. Además, la legislación no contempla la posibilidad de que el conflicto entre ambas partes pueda afectar de forma negativa al tercero que, de buena fe, adquiriese ese bien o propiedad.

Esto mismo es aplicable en el caso de que en uno de los bienes transmitidos mediante la celebración del contrato poseyese vicios ocultos, es decir, defectos no perceptibles a simple vista o que fuesen ocultados con mala fe por uno de los permutantes.

En definitiva, la figura de la permuta mercantil y de la civil puede resultar difícil de entender ya que está asociada a multitud de pormenores, sobre todo, cuando afecta a bienes futuros, a derechos y a servicios. Sin embargo, es conveniente conocerlos todos y recibir asesoramiento adecuado por parte de un profesional especializado antes de llevar a cabo la celebración del contrato que la regule. Solo así podrá tener la garantía de disfrutar de un trato justo y de poder acometer reclamaciones en el futuro si fuese necesario.