Derechos del inquilino

Alquilar una vivienda es, en estos momentos, una de las opciones más demandadas por parte de aquellos que buscan independizarse o, simplemente, mejorar sus condiciones de residencia y que no tienen la posibilidad de comprar. En este sentido, al igual que sucede con el propietario, el inquilino tiene una serie de derechos que debe conocer con el fin de preservarlos desde el mismo momento posterior a la firma y hasta la conclusión del contrato. Aquí vamos a verlos.

¿Cuáles son los derechos de un inquilino?

El inquilino, también denominado como arrendatario, de una vivienda o de un local comercial, desde el mismo momento en el que se procede a la firma del contrato que le vincula a la propiedad, adquiere una serie de obligaciones y, evidentemente, de derechos con respecto al uso del inmueble. Estos tienen que ver, por lo general, con el uso de este y con las condiciones en las que se encuentre y deba estar.

Derechos del arrendatario respecto a la duración del contrato de alquiler

Cualquier contrato de alquiler tendrá la duración que, libremente, haya sido pactada por ambas partes, es decir, por el arrendatario y por el arrendador. En este sentido, si se trata de una vivienda y de un contrato cuya duración fuese inferior a los tres años, el inquilino tiene derecho a que, una vez que llegue el día de vencimiento, este se prorrogue un año adicional. Este derecho se conserva hasta alcanzar los tres años.

Sin embargo, la ley prevé la supresión de este derecho ante determinadas circunstancias. Por ejemplo, el propietario puede manifestar, con un plazo de 30 días de antelación a la fecha de vencimiento, su voluntad de no renovar el contrato o cualquiera de sus prórrogas o, de igual modo, de cambiar la cuantía de la renta, si bien es cierto que esta es otra cuestión.

Por su parte, en caso de que en el contrato no se haga referencia a un plazo de duración determinado, la ley les otorga una validez de un año sujeto a dos prórrogas adicionales hasta alcanzar los tres años. Por su parte, el derecho a dichas prórrogas queda suprimido cuando, en una de las cláusulas, el arrendador especifica, de forma expresa, su necesidad de ocupar la vivienda en un plazo determinado con el propósito de convertirla en su residencia habitual.

En caso de proceder al desalojo del inquilino y no ocupar la vivienda por sí mismo, por su cónyuge, por sus hijos adoptivos o por alguno de sus familiares de primer grado de consanguinidad, el arrendador estará obligada a restaurar los derechos de uso y disfrute del arrendatario de la vivienda por otros tres años más. Además, deberá hacer frente a una indemnización que sufrague los gastos generados por abandonar el inmueble o abonarle una cantidad que ascienda a la renta derivada de las mensualidades restantes hasta alcanzar los cinco años desde la firma del contrato.

Derechos respecto a las condiciones de arrendamiento del local o vivienda

Las leyes relacionadas con el alquiler de viviendas afirman que el inquilino nunca perderá esta condición aunque no posea en el inmueble arrendado su vivienda habitual. Eso sí, esto solo es válido siempre que en ella vivan sus hijos dependientes o su cónyuge no separada de hecho ni legalmente. En caso de que este requisito no se cumpla, se procede a la extinción del contrato.

Derechos respecto al desistimiento del contrato de arrendamiento

Si el arrendamiento tiene una duración pactada que supere los tres años, el arrendatario puede desistir unilateralmente del contrato dentro del período de vigencia avisando al arrendador con una antelación de dos meses como mínimo. Es posible que, dentro de las cláusulas del documento, ambas partes acuerden una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por año que reste por cumplir. Si queda menos de una anualidad, se calculará la parte proporcional.

Por su lado, en caso de que el inquilino decidiese desistir del contrato o no proceder a la renovación del mismo llegado el momento indicado, el cónyuge de este podrá continuar con el arrendamiento en las condiciones establecida siempre que este no haya expresado consentimiento. En este sentido, el propietario debe efectuar un requerimiento a este para que dé una respuesta. En caso de no hacerlo en un plazo de quince días hábiles, la relación contractual se dará por extinguida y se procederá al cobro de las indemnizaciones que correspondan, si procede.

Derechos de un inquilino en caso de venta de la propiedad arrendada

Otro supuesto bastante común es que, durante el período de vigencia del contrato de alquiler, el propietario proceda a la venta de la vivienda arrendada. En caso de que esto se produzca, el sujeto que la adquiera quedará subrogado en cuando a derechos y obligaciones derivados del arrendamiento en un plazo de, como máximo, cinco años desde la firma que da vigencia al contrato salvo que la duración pactada fuese de tres años.

En caso de que el nuevo propietario decidiese desistir del contrato de alquiler, deberá hacerlo en las mismas condiciones que el arrendador original y, además, indemnizar al arrendatario con una mensualidad por cada año de vigencia que reste por cumplir salvo que se pactase la venta de la vivienda supondría la extinción del arrendamiento.

Por su parte, no hay que olvidar que el arrendatario tiene derecho de tanteo ante la venta de la vivienda. Esto quiere decir que, en caso de que el propietario recibiese una oferta formal, deberá notificárselo al inquilino y concederle un plazo de treinta días naturales para que la iguale. En este sentido, en caso de no producirse dicha notificación, de que el arrendador vendiese la vivienda a pesar de contar con una oferta inferior en cuantía o de cualquier otro supuesto legal recogido, el inquilino podrá ejercer su derecho de retracto en un plazo de 180 días y de 30 días en caso de que recibiese la notificación por parte del nuevo comprador.

También hay que reseñar que ni el derecho de tanteo ni el de retracto tienen vigencia en caso de que el arrendador procediese a la venta de otras propiedades que formasen parte de un mismo inmueble. Este sería el caso, por ejemplo, de un sujeto que poseyese un edificio completo de viviendas y procediese a su venta total o por partes.

Derechos del arrendatario en caso de obras en la vivienda alquilada

Es posible que, con motivo de una mejora de las instalaciones o por razones de fuerza mayor, sea necesario efectuar una obra en el interior de la vivienda arrendada. En este sentido, el inquilino tiene el derecho a suspender el contrato hasta la finalización de la reforma, lo que le eximirá del pago de la renta y hará que deje de transcurrir su período de vigencia. Asimismo, también tiene la opción de desistir del contrato sin que, por ello, tenga que hacer frente a indemnizaciones.

Conclusiones acerca de los derechos del inquilino

Todo lo aparecido en este artículo aparece recogido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a la cual puedes recurrir si sigues manteniendo alguna duda acerca de los derechos que tienes en caso de ser arrendatario de una propiedad. Dicho esto, solo nos queda decir que esperamos haberte sido de ayuda, no dude en contactar con nosotros por si necesita ayuda o asesoramiento de nuestros abogados especializados en derecho civil.