Estatutos de la comunidad de propietarios y ley de propiedad horizontal

Seguro que, si acabas de adquirir una vivienda o si has accedido a la presidencia de la comunidad de propietarios, te han surgido dudas acerca de los estatutos de esta. Nosotros como abogados expertos en derecho inmobiliario vamos a aportarte toda la información que debes conocer sobre ellos.

¿Es obligatorio que una comunidad de propietarios tenga estatutos?

Esta es una de las dudas más frecuentes que surge a los propietarios. Y es que, en muchas ocasiones, a la hora de acometer una reforma o de llevar a cabo alguna actividad que pueda afectar a la fachada o a las zonas comunes, desean consultarlos para saber si pueden llevarla a cabo o no.

Sin embargo, la ley no contempla la obligatoriedad de que una comunidad disponga de estatutos, es decir, no tienen por qué existir. Por lo tanto, ha de considerarse como algo voluntario y redactado de mutuo acuerdo entre las partes.

¿Qué son los estatutos de las comunidades de propietarios?

Se entiende por estatuto de una comunidad de propietarios un documento al que los dueños de las viviendas y los locales comerciales de un inmueble deben acogerse obligatoriamente ya que en él se especifican cuáles son sus derechos y obligaciones. Has de saber que no existe un modelo base y que debe ser redactado y aceptado de mutuo acuerdo por ellos.

La diferencia entre los estatutos y los títulos

Lo que sí prevé la Ley de la Propiedad Horizontal es que todas las comunidades de propietarios dispongan de un título constitutivo. Esto ha llevado, en multitud de ocasiones, a que exista una confusión entre ambos conceptos. Sin embargo, no guardan relación entre sí.

El título constitutivo de la comunidad de propietarios es, simplemente, un documento en el que se detallan las características del edificio en su totalidad, es decir, teniendo en cuenta los locales comerciales que pueda albergar y los pisos. Gracias a él, se establece la cuota de participación que cada propietario posee.

Ocasionalmente, dentro del título constitutivo se pueden añadir una serie de ejercicios de derecho, reglas de constitución y otras disposiciones no prohibidas por la ley con el propósito de evitar confusiones y problemas de convivencia. Esto quiere decir que, en algunos casos, este documento puede hacer las veces de estatuto.

La redacción de los estatutos de la comunidad de propietarios

La Ley de la Propiedad Horizontal no prevé nada en esta materia. Sin embargo, es recomendable solicitar los servicios de un administrador de fincas con el propósito de darle mayor validez y de asegurar su cumplimiento a largo plazo.

Este profesional los redactará en base a las expectativas que se esperan cumplir en el presente y el futuro y a las necesidades específicas de la comunidad de la que se trate. Una vez haya terminado, se expondrán en una Junta Extraordinaria, la cual debe proceder a su aprobación por unanimidad. En cuanto se obtenga la conformidad de todos los propietarios, se procede a su inscripción en el Registro de la Propiedad, dentro del cual se adjuntará a sus correspondientes títulos.

¿Qué sucede si los estatutos no se inscriben en el Registro de la Propiedad?

Este es un caso más habitual de lo que pueda parecer y, en algunos momentos, bastante peliagudo. La razón radica en el hecho de que, si los estatutos no son inscritos en el Registro de la Propiedad, la obligación de su cumplimiento solo afecta a los propietarios que lo acordasen en su momento, no a los nuevos. Esto quiere decir que si, por ejemplo, un sujeto vende su vivienda a otro, el nuevo dueño no tendrá por qué acogerse a ellos.

¿Los estatutos de la comunidad y el documento de normas de convivencia son sinónimos?

La respuesta es que no. Por lo general, una vez que se establecen los estatutos de la comunidad de propietarios, suelen adjuntarse una serie de normas de convivencia, pero no es obligatorio. De hecho, la existencia de uno no está ligada a la del otro.

¿Dónde encontrar los estatutos de la comunidad de propietarios?

Cada vez son más los compradores que exigen que, en el momento de la firma del contrato de compraventa y junto a la escritura de la propiedad que adquieren, se añadan sus estatutos, siempre y cuando la comunidad disponga de ellos. De este modo, existe la garantía de que, en el momento de entrar a vivir en la vivienda, se conoce a la perfección lo dispuesto en ellos.

Sin embargo, tampoco existe ninguna obligación legal de que esto sea así. Entonces, ¿cómo conseguirlos? Muy sencillo. Basta con hablar con el administrador de fincas que se encargue de la gestión del edificio o con el presidente de la comunidad de propietarios. Ambos tienen la obligación de ponerlos en conocimiento del nuevo dueño. Además, deberán poner en su conocimiento si existen normas o reglas de convivencia que también hayan sido aprobadas en junta.

¿Se pueden modificar los estatutos de la comunidad de propietarios?

Sí. Pero, para ello, será necesario cumplir con los mismos requisitos exigidos que para su constitución. Esto quiere decir que el administrador de fincas o el presidente de la comunidad deberá convocar una junta extraordinaria, proceder a la exposición de los puntos que se quieren modificar y solicitar su aprobación por unanimidad de todos los propietarios. Después, en caso de que estos estén inscritos en el Registro de la Propiedad, deberá procederse a inscribir los cambios pertinentes en este organismo.

¿Sucede lo mismo con las normas de convivencia?

No. Ni para establecer ni para modificar las normas de convivencia de una comunidad de vecinos es necesario convocar una junta extraordinaria, es decir, basta con acordarlo en una ordinaria. Además, tampoco se requiere que haya unanimidad. Basta con llegar al acuerdo, por mayoría simple, para que sean válidas y aplicables.

¿Existe la libertad de redacción en los estatutos de las comunidades de propietarios?

Solo de forma relativa. La Ley de la Propiedad Horizontal establece que son los propietarios los que deben llegar a un acuerdo para la redacción y aprobación de los correspondientes estatutos de la comunidad. Sin embargo, también afirma que, bajo ningún concepto, pueden contener algunas disposición que sea contrario a lo especificado en ella. Al contrario de lo que sucede con otras regulaciones, no hay libertad de pacto que pueda superponerse a este texto legal.

Ley de propiedad horizontal. ¿Dónde aparece recogido todo lo relacionado con los estatutos de las comunidades de propietarios?

Si, llegados a este punto, sigues albergando alguna duda respecto a los estatutos de las comunidades de propietarios, así como respecto a las normas de convivencia o los títulos constitutivos, solo tienes que echar un vistazo a los artículos 5, 6 y 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal. En ellos aparece toda la regulación relacionada con estos documentos.

En definitiva, los estatutos de las comunidades de propietarios suelen generar, a menudo, bastantes controversias y conflictos entre los vecinos, sobre todo, cuando se vende alguna de las casas y llegan dueños nuevos. Por este motivo, es importante que recuerdes lo que aquí te hemos contado y que, en caso de necesitarlo, se ponga al edificio en manos de un administrador de fincas, que será siempre la figura que actuará de intermediaria y que resolverá los problemas en base a lo aprobado en junta.

Esperamos haber resuelto las dudas que albergabas respecto a los estatutos de la comunidad de propietarios  y haberte sido de utilidad. Si necesitas saber más, solo tienes que ponerte en contacto con nosotros y te ayudaremos.