El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, ha anunciado la intención del Ejecutivo de regular en una futura Ley de la Vivienda a nivel estatal, cuya aprobación en Consejo de Ministros está prevista para el próximo mes de febrero de 2021. 

Mediante esta nueva ley de alquileres, las comunidades autónomas podrán regular el precio de los alquileres privados. La finalidad de la ley de alquileres es bajar los precios, tanto en los nuevos contratos como en los que ya están vigentes en la actualidad. Tanto las comunidades autónomas como los ayuntamientos podrán establecer un índice de referencia de los precios del alquiler, con el fin de que los mismos no tengan carácter de abusivos.

Esta normativa de alquiler de vivienda supondrá la adopción de una una Ley Estatal de Vivienda en España, con el mayor grado de intervención pública en el mercado de alquiler de toda Europa. Esto puede suponer un antes y un después en cuanto a los derechos y deberes de arrendadores y arrendatarios, así como un cambio sustancial en el área del derecho civil. 

La nueva ley vendrá a ampliar las medidas que ya han sido adoptadas mediante Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, sobre medidas urgentes en materia de ley de contrato de alquiler.

Novedades del Decreto-ley 7/2019, ley de contrato de alquiler

El Decreto ley 7/2019 modifica la ley alquiler vivienda en los siguientes aspectos:
 

Respecto a la prorroga alquiler, se modifica la duración del contrato de alquiler en el sentido de otorgar a favor del arrendatario una prórroga obligatoria de hasta 5 años cuando el propietario o arrendador sea una persona física. Este plazo de prorroga alquiler se amplia en los casos en que el propietario sea una empresa o una sociedad, quedando establecido en 7 años.

Otra de las novedades de esta ley de alquileres consiste en establecer nuevas actuaciones en caso de desahucio, en coordinación con los servicios sociales de cada comunidad o municipio para proteger a los inquilinos vulnerables y con riesgo de exclusión social. En este sentido, se podrá paralizar el desahucio durante el plazo de un mes, siempre que el arrendatario sea una persona física.

En el supuesto de que el titular del contrato de alquiler sea una persona física y la misma fallezca, el arrendamiento se subrogará obligatoriamente en el resto de los inquilinos, siempre que sean personas vulnerables. Como personas vulnerables se entienden las personas comprendidas en los siguientes colectivos: menores de edad, personas con discapacidad, o mayores de 65 años.

En cuanto a los alquileres turísticos, los mismos quedan fuera de esta ley alquiler vivienda estatal y su regulación se delega a cada una de las Comunidades Autónomas. En el caso concreto de los alquileres turísticos, las comunidades de propietarios podrán podrán limitar por mayoría cualificada los usos de este tipo de viviendas y establecer una cuota de pago de gastos comunes incrementada hasta en un porcentaje de una 20% más.

Durante la vigente de los contratos, la subida del precio del alquiler, no podrá superar en ningún caso el IPC (Índice de Precios al Consumo).

La fianza que el arrendatario tiene que pagar al arrendador no podrá superar el importe de dos meses, a excepción de los contratos de alquiler de larga duración.

Aún en el caso de que el contrato de alquiler no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador de una vivienda que tenga la carga de un contrato de alquiler está obligado a respetar el contrato establecido con el inquilino.

En el supuesto en el que el arrendador sea una persona jurídica (una sociedad o una empresa), los gastos de formalización del contrato de alquiler, de asesoría o de gestión inmobiliaria correrán siempre a su cargo.

Los Ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles a favor de aquellas viviendas sujetas a un alquiler con un precio limitado.

Novedades que introducirá la Nueva Ley de Vivienda en la que trabaja el Ministerio de Transportes de José Luis Ábalos

Con el fin de que las Comunidades Autónomas incentiven sus políticas de alquiler de viviendas, se creará un índice estatal de referencia sobre alquiler de viviendas.

Mediante la elaboración de este índice de referencia, las comunidades autónomas podrán declarar que una zona urbana concreta se encuentra dentro de lo que se considera un "mercado tensionado". Con este término se alude a las zonas en las que el precio del alquiler es objetivamente abusivo en comparación a los establecidos por el índice. Esta declaración se basará exclusivamente en criterios de carácter técnico y será siempre temporal y excepcional.

Cuando una zona quede identificada e incluida dentro del concepto de "mercado tensionado", se podrán establecer en dicha zona mecanismos de contención o de eventual bajada en los precios del alquiler. Esta medida será aplicable tanto a los nuevos contratos formalizados en dicha zona, como a los que se hubiera suscrito con anterioridad.

Al objeto de evitar aumentos abusivos en los precios de alquiler de viviendas, tanto las Comunidades Autónomas como los Ayuntamientos tendrán la potestad de tomar como referencia el precio de alquiler del contrato de arrendamiento anterior y acotar, en función del mismo, el precio de alquiler de la vivienda.

Está previsto que esta nueva normativa sea aprobada por el Congreso de los Diputados antes de cuatro meses, por lo que su aprobación está prevista para el mes de febrero de 2021.

Opinión de los expertos del mercado inmobiliario sobre la nueva ley de alquileres

Los profesionales y expertos del mercado inmobiliario han mostrado su rechazo a la nueva ley de Vivienda del Gobierno y a la limitación del precio del alquiler de las viviendas. El argumento principal del sector se basa en que los precios del alquiler se regulan por sí mismos dentro del mercado. Además, la pandemia ha supuesto un incremento en la oferta de pisos de alquiler, con la consiguiente reducción de los precios, por lo que no tiene ningún sentido la intervención del gobierno para regular ahora el mercado.

Por otra parte, es previsible que estas medidas tan drásticas supongan una considerable reducción de la oferta de viviendas de alquiler, ya que ningún propietario querrá verse sometido a que el importe de la renta sea marcada por el gobierno, las Comunidades Autónomas o el Ayuntamiento, sin tener ninguna capacidad de disposición o decisión sobre su propia vivienda.

Por último, es previsible que la nueva normativa sobre la vivienda acabe generando un mercado negro de contratos de alquiler que no se declaren o, incluso, de contratos de alquiler no declarados y con sobreprecios. Ello supondría una situación de desventaja de los inquilinos motivada por la nueva normativa que pretende regular los precios del alquiler y que, con ello, quizá consiga el efecto contrario al deseado, es decir, colocar a los inquilinos en una situación de vulnerabilidad aún mayor de la que sufren en la actualidad.

En todo caso, habrá que ver detenidamente el contenido exacto de la Nueva Ley de la Vivienda cuando se apruebe en el mes de febrero y valorar cuáles son los derechos y obligaciones que establece a favor de los arrendadores y arrendatarios, así como sus posibles consecuencias.