Prestamos hipotecarios: Cómo calcular tu hipoteca

Calcular la cuantía de una hipoteca es una de las cuestiones que más preocupan a aquellos que están interesados en comprar una vivienda. Y es que, para la mayoría de los mortales, resulta bastante complicado acertar al echar números. Además, como es evidente, se trata de un asunto primordial a la hora de saber si es posible hacer frente al pago o si no. En este artículo vamos a tratar de comentar todo lo que debes saber al respecto de los préstamos hipotecarios en este sentido para que comprendas mejor de dónde sale el dinero que pagas o pagarás cada mes.

Contexto de la cuantía de las hipotecas actuales

La situación hipotecaria en España ha variado mucho en los últimos años. Y es que, hace diez años, obtener un préstamo hipotecario era relativamente sencillo ya que los bancos tendían a concederlos de manera prácticamente automática. Esto se debía, entre otras cosas, a que la ley hipotecaria era muy favorable para ellos en todos los sentidos. Sin embargo, ahora no lo es tanto debido a las recientes sentencias del Tribunal de Justicia Europeo (cláusulas suelo, por ejemplo) y el Tribunal Supremo.
 
A esto hay que añadir que la cuota de paro en España supera con creces el 20% y que, además, esta es especialmente alta entre los jóvenes menores de 30 años, que son aquellos que, como es lógico, suelen buscar con más ahínco comprar una vivienda para emanciparse. Todo ello trae como consecuencia que las entidades financieras impongan condiciones más duras para conceder una hipoteca.

¿Cómo calcular una hipoteca?

Calcular una hipoteca depende de muchas variables. De hecho, cada banco tiene bastante libertad a la hora de imponer algunas propias, si bien es cierto que otras son establecidas por órganos de mayor rango. Este es el caso, por ejemplo, del famoso Euribor. En cualquier caso, de forma generalizada, la fórmula para el cálculo de la hipoteca utilizada es la siguiente:
 
Cuota mensual = Capital x Interés / 100 x (1 – (1 + interés / 100) – plazo)
 
Para que lo entiendas mejor, el 'Capital' es la cantidad de dinero que aún te queda por pagar. Si, por ejemplo, pediste un préstamo hipotecario de 120 000 euros y ya has pagado 30 000, la cifra que se aplicará en este punto es 90 000. Por su parte, el 'Interés' hace referencia al interés mensual vigente, es decir, el interés anual dividido entre 12. Por ejemplo, si el tipo aplicable es del 6%, esos 90 000 euros se multiplicarán por 0,5. Ten en cuenta que ese porcentaje, a no ser que pactes que sea fijo con tu banco, varía cada poco tiempo, por lo que se ajustará pertinentemente cada vez que toque revisión de la hipoteca. Esto puede suceder, en el caso de las variables, cada 6 o 12 meses, según el caso.

El otro concepto que hay que explicar de esta fórmula es el de 'Plazo'. Este hace referencia al tiempo en meses que te falta para terminar de pagar la hipoteca. Por ejemplo, si te quedan 10 años, la cifra será 120 (10 años x 12 meses = 120 meses). Queremos aclarar, por si acaso en la fórmula aparece de manera confusa, que esa cifra no se resta ya que no pone 'menos plazo' sino 'elevado a menos plazo'.

Esta fórmula es conocida como 'modelo francés de cálculo de hipotecas', que es el más usado en España para el cálculo de la cuota de amortización de la hipoteca. Siempre y cuando no tengas una con carencia, especial o creciente, será el que se aplique para determinar las cuantías que debes pagar cada mes.  

Calculadoras de hipotecas 

¿Sigues preguntándote cómo se calcula mi hipoteca? Si es así, no te preocupes. Es normal que, a pesar de conocer la fórmula, no seas capaz de determinar la cuantía exacta ya que realizar el cálculo no es una tarea tan sencilla como puede parecer de antemano. Al fin y al cabo, hay datos que solo el banco conoce. Por ello, en muchos casos, estos ponen a tu disposición una calculadora de hipotecas que se encarga de hacer el trabajo por ti.

El simulador de hipoteca de ING es, sin lugar a dudas, uno de los más precisos e interesantes que podrás encontrar. Evidentemente, este es válido exclusivamente para las condiciones de dicho banco, aunque sirve para hacerse una idea bastante aproximada de la cuantía de las cuotas que habría que pagar en cualquier otro.

Los aspectos que tiene en cuenta este simulador de hipotecas son los siguientes:

1. El número de titulares de la hipoteca. Puede ser uno, dos o más.
2. Ingresos mensuales de todos los titulares. La cuantía neta que cobran como producto de su trabajo aquellos que solicitan la hipoteca. 
3. Gastos mensuales derivados de otros préstamos. En estos momentos, existe una norma no escrita por la que los bancos no dan préstamos hipotecarios cuya cuantía mensual supere el 35% de los ingresos netos de los solicitantes. Por esta razón, para ellos es importante saber si hay otros préstamos vigentes.
4. Edad del mayor de los titulares. Este apartado sirve para determinar el número de años máximo en los que se puede amortizar la hipoteca. Generalmente, oscila entre 10 y 40 años. 
5. Primera o segunda vivienda. Es otro apartado importante. Y es que, en materia fiscal y a la hora de aplicar determinados intereses, aquellos que quieren comprar una casa que usar como primera vivienda tienen determinadas excepciones y bonificaciones.

Otros aspectos que pueden influir en un simulador de amortización de hipoteca son las comisiones aplicadas por apertura, cancelación, mantenimiento, etc. Por ello, es importante que, para saber la cuantía exacta que tienes que abonar, te pongas en contacto con el banco en cuestión. Y es que debes tener en cuenta una calculadora de amortización de hipoteca online es, simplemente, una herramienta orientativa e informativa, por muy precisa que quiera llegar a ser.

Esperamos haberte sido de ayuda y que, desde este preciso instante, sepas con exactitud cómo actúa tu banco a la hora de calcular tu cuota de amortización de la hipoteca que tienes contratada.

Contacta con nosotros si necesitas más información