Primeras sentencias y autos judiciales en relación con la reducción de renta en los arrendamientos de local de negocio y la aplicación de la rebus sic stantibus
Como normal general, los contratos están para cumplirse y así lo establece el principio pacta sunt servanda en relación con el artículo 1.901 del Codigo Civil. Excepcionalmente, este principio puede ser limitado en los casos de fuerza mayor ex artículo 1.105 CC, así como por la denominada cláusula rebus sic stantibus, la cual está directamente relacionada con el principio de buena fe.
En relación a la cláusula rebus sic stantibus destaca la Sentencia del Tribunal Supremo 455/2019, de 18 de julio, que dijo:
“…según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla “rebus” la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras)”.
La crisis sanitaria provocada por la COVID-19 está afectando al cumplimiento de numerosos contratos, entre otros, los de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales).
Esta circunstancia está teniendo una incidencia en nuestros Juzgados, los cuáles, de momento, se están pronunciando en favor de determinadas pretensiones formuladas por los arrendatarios, quienes, aunque sea de forma cautelar, están consiguiendo la modificación de los contratos.
En este sentido, podemos citar, entre otros, los siguientes Autos que han estimado las medidas cautelares solicitadas por los arrendatarios:
El Auto 256/2020 de 25 de junio de 2020, dictado por el Juzgado de Primera Instancia n°1 de Valencia estimó parcialmente el aplazamiento del 50% de la renta mínima mensual pactada en el contrato, aplicando la cláusula rebus sic stantibus ya que “resulta notorio que la crisis derivada de la actual pandemia por COVID’ 19 no era previsible. Igualmente, se ha producido una situación que ha afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica de la parte actora.”
Por su parte, el Auto 162/2020 de 7 de julio de 2020, dictado por el Juzgado de Primera Instancia n°2 de Benidorm, por una parte, estimó la suspensión parcial del pago de la renta durante un período determinado, y, por otra parte, la medida de prohibición de la parte demandada de interponer demanda de desahucio o de reclamación de rentas durante la tramitación del procedimiento, entendida como la obligación de abstenerse temporalmente de llevar a cabo dicha conducta.
El Auto 55/2020 de 15 de julio de 2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n°2 de Prat de Llobregat estimó por razón de urgencia la medida cautelar, inaudita parte, solicitada por el arrendatario consistente en la prohibición, o suspensión, temporal de la facultad de la parte arrendadora de reclamar, en vía extrajudicial o judicial, la ejecución del aval a primer requerimiento emitido por una entidad bancaria que aquél le entregó al firmar el contrato de arrendamiento, y la notificación de dicha resolución a la entidad garante.
El Auto 299/2020 de 13 de agosto de 2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia n°74 de Madrid estimó las medidas cautelares consistentes, fundamentalmente, en suspender la facultad de la demandada de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento, cuando mediante su ejercicio se pretenda por la arrendadora el cobro de importes respecto de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda, y en imponer a la arrendadora la obligación de abstenerse de incluir a la arrendataria en ficheros de morosos, como es ASNEF, como consecuencia del impago de cantidades respecto de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda.
Por último, hay que citar el Auto 447/2020 de 25 de septiembre de 2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia n° 81 de Madrid que acordó, por una parte, la suspensión del abono de la renta de una discoteca mientras no esté permitida la reapertura, y, por otra, una vez se produzca la reapertura, reduce la renta en un 50%. En este sentido, el Auto afirma que “si por un lado no parece equilibrado hacer cargar al arrendador con todos los perjuicios derivados de la crítica situación sanitaria, en el sentido de condicionar el pago de la renta –o de una parte de esta- en función del aforo máximo permitido, tampoco es equitativo imponer a la arrendataria que continúe cumpliendo con su obligación de pago cuando el funcionamiento de su negocio está prohibido por la Comunidad de Madrid, pues en este caso la falta de apertura no deviene de una decisión empresarial, sino de una imposibilidad legal.”
Todos los Autos tienen un denominador común, y es la revisión de los contratos como consecuencia de la alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir los mismos en relación con las circunstancias concurrentes al momento de su celebración, que las mismas provoquen una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, y que todo ello haya acontecido de forma imprevisible.
En definitiva, la finalidad de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es restablecer el equilibrio entre las partes.
Aunque, de momento, la mayoría de las resoluciones dictadas por los Juzgado son partidarias de modificar los contratos en favor de las pretensiones formuladas por los arrendatarios, el hecho cierto es que no parece que sea posible aplicar de forma general la cláusula rebus sic stantibus, sino que su aplicación se debe hacer de forma individualizada teniendo en cuenta las circunstancias particulares de cada caso.
En este sentido, se acaba de aprobar en Cataluña el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que establece, de forma generalizada, que los contratos de arrendamientos de inmuebles para la realización de actividades industriales y comerciales suscritos a partir de 1 de enero de 1995 pueden ser modificados por voluntad del arrendatario en caso de que como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 se decreten por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de dichos inmuebles.
No son pocos los Juristas que, además de dudar de la constitucionalidad de esta norma, entienden que invade las competencias del Estado, y cuestionan su legalidad, ya que por la mera voluntad del arrendatario se le pueden imponer al arrendador, de forma automática, reducciones de rentas.
El hecho cierto es que la aplicación automática de este tipo de normas puede generar situaciones en las que realmente no se produzca el restablecimiento del equilibrio en las prestaciones entre las partes, que es la finalidad última de la cláusula rebus sic stantibus, por lo que lo recomendable sería analizar las circunstancias concretas de cada contrato para poder solicitar su aplicación.
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