Responsabilidad de las entidades de crédito por las cantidades anticipadas ingresadas en cuenta abierta por el promotor

El Tribunal Supremo establece la responsabilidad de las entidades de crédito por las cantidades ingresadas en cuenta abierta a nombre del promotor Inmobiliario.

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El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha establecido que en la compraventa de viviendas existe una responsabilidad de la entidad bancaria en el caso de no existir una cuenta especial y de garantía.

El Tribunal considera que en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968,k las entidades de crédito responden frente al comprador en el caso de que no hayan exigido a la entidad promotora la apertura de una cuenta especial debidamente separada y garantizada tal como exige la citada ley.

Constando en el documento de ingreso el destino de las cantidades, su no inclusión en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, pues es una obligación impuesta al vendedor y debería exigirse por la entidad bancaria.

Tal como dice literalmente la citada resolución la « responsabilidad » que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de « exigir ». En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 (EDL 1968/1807) perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas (« reserva de vivienda y 20% vivienda »), de esto no se derivara « obligación legal alguna » para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968.

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