Como abogados especialistas en derecho inmobiliario sabemos que una cuestión muy habitual y, por qué no decirlo, problemática en torno a las fincas y, por ende, sus propietarios, es la servidumbre de luces y vistas. Por este motivo, al igual que hicimos respecto a la servidumbre de paso, queremos dedicar este artículo al completo a hablar sobre ambas y a aclarar cualquier tema relacionado con ellas. Así que presta atención.
La servidumbre de luces y vistas
Se entiende, en primer término, por servidumbre de luces y vistas el derecho que una determinada finca, que es denominada dominante, puede ejercer sobre otra, que se llama sirviente, en relación a las luces (los huecos en la pared) y las vistas (las ventanas, los balcones, etc.). Esto impide a la sirviente a oponerse al derecho de servidumbre en cuestión de la finca dominante.
Esta problemática es propia de las relaciones del derecho de propiedad y de vecindad, el cual se encuentra ante fuertes limitaciones en algunos casos. De hecho, en este caso, obliga a abrir huecos en las paredes de la vivienda y a obtener vistas siempre dentro de los límites legales establecidos entre los artículos 580 y 584 del Código Civil. En este texto legal se establecen estas servidumbres como derechos de negación o de adquisición.
El derecho de luces
El derecho de luces se puede obtener a través de la apertura de huecos o ventanas en las paredes del inmueble. En concreto, viene regulado en el artículo 580 del Código Civil y se limita en cuanto a la pared medianera. De hecho, es importante resaltar, en este punto, el concepto de servidumbre de medianeria. Y es que, en este sentido, establece que una parte no puede abrir un hueco o una ventana en una pared medianera sin el consentimiento explícito de la otra.
En el caso de las paredes no medianeras, es indispensable acudir al artículo 581 para encontrar respuestas. En él se determina, en cuanto a la servidumbre de medianeria, que el propietario de una pared que esté contigua a la finca de otro tiene la posibilidad de abrir huecos o ventanas con el propósito de recibir luces inmediatas a los techos o a la altura de las carreras. Sus dimensiones serán, como máximo, de 30 centímetros cuadrados y estarán determinadas por una reja de hierro acoplada a la propia pared y fijada con redes de alambre.
Estos huecos reciben el nombre de 'huecos de ordenanza' y son los establecidos para posibilitar la recepción de las luces. Son embargo, no pueden propiciar vistas, motivo por el que se determinan los citados requisitos de rejas, tamaños y redes de alambre. Por lo tanto, deben entenderse, simplemente, como huecos de tolerancia, lo que habilitaría al dueño de la propiedad a cerrarlos siempre y cuando adquiriese la medianería que le une con la finca contigua y no existiese un pacto anterior que dictase lo contrario.
Además, también tiene la posibilidad de cubrir estos huecos dentro de su terreno construyendo una pared contigua a la que posea esa ventana o hueco. Esto aparece regulado, en concreto, en los subapartados 2 y 3 del artículo 581.
El derecho de vistas
El Código Civil, en su artículo 582, establece la posibilidad o el derecho de disponer vistas sobre una finca ajena y de impedir cualquier acto que la impida u obstaculice. En este sentido, marca una serie de limitaciones respecto a las paredes medianeras y no medianeras. En cuanto a las primeras, al igual que sucedía con el derecho de luces, es necesario el consentimiento de la otra parte para efectuar cualquier modificación.
Por su parte, en cuanto a la pared no medianera, se dispone en dicho artículo del Código Civil que no es posible proceder a la apertura de ventanas, balcones o voladizos con vistas rectas sobre la finca de un vecino a no ser que haya, al menos, dos metros de distancia entre la propiedad y la pared en la que se construya cualquiera de estos elementos. Tampoco es posible conseguir vistas oblicuas o de costado sobre la misma finca si no existen 60 centímetros o más de distancia.
Esto quiere decir, dicho de una manera más simple y comprensible, que el propietario de una finca no puede abrir una ventana de ningún tipo si no existen dos metros o más de distancia con las paredes de la finca del vecino y si las vistas oblicuas son menores de 60 centímetros.
Pero ¿qué son vistas rectas? En concreto, se entiende por vistas rectas aquellas que utiliza una persona manteniendo su cabeza en una postura natural, es decir, mirando al frente. De igual modo, las oblicuas son aquellas que obligan al sujeto a girar la cabeza para poder obtenerlas en, como máximo, un ángulo de 90 grados.
Distancias especificadas entre fincas para el derecho de vistas
Ya hemos especificado distancias en el apartado anterior, pero aún hay otros casos sobre los que no hemos hablado y que afectan directamente a esta cuestión. Por ejemplo, las limitaciones especificadas, es decir, de dos metros en vistas rectas y de 60 centímetros en vistas oblicuas, quedan suprimidas si las fincas en cuestión están separadas entre sí por una vía pública, tal y como aparece en el artículo 584 del Código Civil.
Por su lado, revisando el artículo 585 de dicho texto legal, podemos determinar que la obtención del derecho de vistas directas, miradores o balcones sobre otra propiedad que colinde se haya obtenido mediante título, el propietario del predio sirviente no tendrá derecho a construir a una distancia inferior a tres metros. Además, en caso de que la ventana o el hueco especificado en el artículo 582 del Código Civil dé a la vía pública, las limitaciones establecidas y que detallamos anteriormente también quedan suprimidas de inmediato.
En este punto, hay que hacer un inciso para detenernos en la privacidad, que es uno de los puntos más candentes de este tipo de servidumbres. En este sentido, el Código Civil establece que un propietario no puede solicitar la retirada de una ventana de la propiedad vecina alegando protección de su intimidad si aquellos que transiten por la vía pública que separa las dos fincas tienen la posibilidad de ver lo mismo que la de enfrente.
Conclusiones respecto a las servidumbres de vistas y luces
Las servidumbres de medianeria, vistas y luces generan bastante controversia en líneas generales, al igual que sucede con la servidumbre de paso. Esto se debe, fundamentalmente, a que son conceptos difíciles de explicar y a que a cada situación presenta sus propias características, por lo que complicado, en muchas ocasiones, determinar quién tiene la razón. De hecho, la mayoría de las veces, se trata siempre de establecer un acuerdo amistoso entre las partes para acabar con la disputa.
En cualquier caso, conviene hacer siempre uso del sentido común y recurrir a los servicios de un abogado especializado en la materia para así discernir más fácilmente cuáles son las obligaciones legales del predio dominante y del predio sirviente.
Esperamos haberte sido de ayuda y haber resuelto tus dudas en cuanto a este tipo de servidumbres recogidas en el Código Civil. En caso de que tengas cualquier cuestión adicional, no dudes en contactar con nosotros y estaremos encantados de aclarártela.
Un abogado en menos de 24 horas.
Defendemos sus intereses"En cualquier punto de España"
Con nuestro sistema de cita Online tendrá un asesoramiento inmediato sin necesidad de visitas presenciales ni desplazamientos.
Uno de nuestros abogados especializados en su área de interés se pondrá en contacto con Vd. para formalizar una cita y realizar su consulta por videollamada.
Buenas noches,
me consulta radica sobre una posible servidumbre de vistas. Tengo un apartamento con un balcón que tiene vistas laterales a izquierda al mar y laterales a la derecha al balcón de mi vecino, las vistas frontales dan al edificio de enfrente. La separación entre los balcones es un muro de 1,2 metros y desde el muro un panel con cristal transparente, a través del cual mi vecino tiene vistas laterales a mi balcón y consiguientemente al mar al fondo. Al sentirme observado constantemente y no sentirme cómodo en mi propia terraza, entendiendo que agredía mi intimidad y la de mis hijos pequeños, procedí a colocar un papel adhesivo translucido en el cristal que separa los balcones por el lado de mi propiedad. Ahora y a través de Junta General se va a proceder a votar la retirada de ese plástico que yo coloqué y que también han colocado otros vecinos de otras plantas.
Mi pregunta es: ¿ tengo algon argumento para oponerme a la retirada del papel adhesivo argumentando derecho a mi intimidad o a algun otro argumento?
Muchas gracias y saludos.
Buenas,
Recientemente he adquirido un ático en el que la terraza es de uso privativo.
Pues bien, una ventana del vecino de al lado en la misma finca da a mí terraza, y esto creo que ha sido así desde siempre.
Para dar alguna intimidad, aunque poca, algun propietario anterior colocó una mampara de hierro que tiene pinta de ser bastante antigua, pero esto inutiliza gran parte de la terraza.
En mis escrituras no figura que tenga ninguna servidumbre, aunque entiendo que mi vecino pueda tener derecho a luz y ventilación, pero no a vistas a mi terraza y mi intimidad, máxime cuando es la parte de la casa en la que más estoy y por la que compré el inmueble.
Mi intención es quitar esa mampara y dejarle un espacio acotado por una estructura de madera con una proyección hacia delante igual al ancho de su ventana para que tenga luz y ventilación, pero en ningún caso vistas a mi terraza, en la que voy a estar vestido o no, acompañado o no.
Puedo hacerlo así? Hay alguna normativa específica para este caso?
Prevalece la servidumbre de luces y vistas o mi derecho a la privacidad?
Gracias de antemano y saludos.
Añadir nuevo comentario